牛博士以城市更新助力“稳楼市”

　　不久前，国务院以“深入推进以人为本的新型城镇化，着力构建城乡融合发展新格局”为主题，进行第十七次专题学习。此次会上提出，要深入实施城市更新行动，把城市更新和消除安全隐患、稳楼市等工作结合起来，扎实推进好房子建设和房地产高质量发展。

　　我国城市增长的动力，正在从大规模增量扩张转向存量提质增效为主，而城市更新则是城市增长动力转换的切入点和抓手。城市更新最主要的任务，就是通过开展城市体检评估，从住房、到小区、到社区、到城区等维度，去查找群众身边的急难愁盼问题，精准识别城市市政设施短板、公共服务缺口（如停车难、家政难、托幼难等），从而为下一步推进老旧小区改造、完整社区建设、完善城市服务功能等更新工作奠定基础。

　　老旧小区改造包含三个层级，即基础类、完善类、提升类。基础类除水电管气路网等市政设施的更换修复、安全升级，还包括外墙保温、屋顶防水、楼梯扶手维修等楼体修缮；完善类包含适老化改造与增设无障碍设施，增设新能源充电桩、充电棚；提升类就是增设养老托育和社区管理等综合服务中心，设置门禁、监控、快递柜等物业和社区管理智能化等。

　　完整社区建设，旨在居民适宜的步行范围内（步行5~10分钟），按照完善的基本公共服务设施、健全的便民商业服务设施、完备的市政配套基础设施、充足的公共活动空间、全覆盖的物业管理等，打造居民归属感、认同感较强的居住社区。比如，就公共服务设施而言，其完整性就是要配备一个社区综合服务站、幼儿园、托儿所、老年服务站和社区卫生服务站。再比如，老旧街区、老旧厂区、老旧火车站、低效楼宇、传统商业设施等更新，推动建筑功能转换，在完善设施配套后，植入新业态、新功能、新场景，为老旧区域注入新活力，也带动装饰装修、文旅流量、夜经济、创业创新等新经济兴起，既可提升基层社区治理能力，也可激活服务消费和就业增长。

　　过去30年，楼市的主题就是高强度建设、大规模供给。当进入存量时代，住房回归到居住属性，“稳楼市”的关键就在于已经建好的房子，能否适配足够的人、产业和业态，从而让各类房子发挥其应有的使用价值，物尽其用、空间适配需求，从而以使用价值来衡量其价值中枢，以使用价值产生的现金流夯实其价值的稳定性。从本质上讲，城市更新就是通过修补足配套短板、调整功能用途，激发使用价值。

　　在楼市传统纾困政策应出尽出的情况下，必须要顺应住房回归到居住属性、成为大宗消费品的特征和规律，将“稳楼市”的基调，从过去聚焦于刺激楼市潜在需求进入市场购房这一环节，跳转到评判房屋的使用价值是否全部发挥，通过配套、服务、功能等方面补短板修复房子的使用价值，同步修复居民收入、就业、消费和预期等经济基本面。前者是供给端牵引，后者是需求端发力，这也是夯实楼市“价格锚”的关键。

　　因此，此次国务院专题学习会，也表明新阶段“稳楼市”的基调开始切换。供给端牵引近期已经开启。比如，在城市更新方面，今年全国已有449个城市开展城市体检工作，基本做到了全覆盖；根据公开信息，全国287个城市启动了老旧小区“原拆原建”，涉及8600余个小区，北京、上海、南京、广州等重点城市探索形成了可推广的模式和做法。比如，近期广东省发布的“十五五”规划建议中，老旧住房自主更新、原拆原建备受重视。

　　截至今年7月，210个试点地区建成便民生活圈6255个，涉及养老、家政、餐饮和零售等网点150.3万个，服务居民1.29亿人。另外，国家“十五五”规划建议还提出，建立房屋全生命周期安全管理制度，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，这也是城市更新的大范畴。同时，近期国家在推进“好房子”建设方面，已经下沉到普通住房、老旧小区改造、保障性住房等，比如老房子改为好房子设计方案评选在各地展开，全面夯实房屋使用价值。

　　在需求端发力方面，城市更新激发了新业态、新场景、新消费，带动了基层就业和消费，本身就是修复居民就业、收入预期。比如，文旅文创、新型酒店、教育培训、居住创业空间一体等等迅速发展，但适配的空间不足、功能不够、服务不全，城市更新则解决了这些问题，从而带动了就业和消费增值。同时，近期对生育、养育、教育的财政补贴，灵活就业人员参保，义务教育对外来人口全覆盖，“十五五”规划建议明确“投资于物”和“投资于人”结合等，则在更大范围修复基本面。需求端发力，供给端牵引，夯实房屋使用价值，重塑止跌回稳基础。

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